Relatório de pré-viabilidade
Ruína em Capinha (exemplo)
Capinha, Fundão · 40.16060, -7.42470 · Turismo rural · 8500 m²
Semáforo de viabilidade
Condicionado
Possível, com pontos a confirmar.
Há caminho para um turismo rural de pequena escala a partir da ruína existente. A reconstrução sem aumento é isenta; como queres ampliar, entras em controlo prévio. Parte do terreno pode tocar RAN — confirmar antes de comprar.
PDM
Classificação e qualificação do solo
- Classificação
- Solo rústico
- Qualificação
- Espaço agrícola de produção / espaço agroflorestal (exemplo)
Fonte: DGT — Carta do Regime de Uso do Solo (CRUS), CC BY 4.0 · 2025-11 (exemplo)
Fonte: DGT — CRUS · 2025-11 (exemplo)
Índices, cérceas e áreas máximas: a confirmar no regulamento do PDM do Fundão.
Condicionantes
Restrições e servidões
REN — Reserva Ecológica Nacional · não afeta
Ponto fora de manchas REN na carta consultada.
Fonte: DGT/SNIG — REN (exemplo)
RAN — Reserva Agrícola Nacional · afeta
Parte poente do terreno sobreposta a RAN. Construção nova nessa área exige parecer da entidade regional.
Fonte: DGADR/SNIG — RAN (exemplo)
Rede Natura 2000 · não afeta
Fora de ZEC/ZPE (a Gardunha fica a norte).
Fonte: ICNF — Rede Natura (exemplo)
Domínio hídrico · por verificar
Não verificado automaticamente — confirmar no PDM da câmara
Fonte: —
Outras servidões (estradas, linhas elétricas, património) · por verificar
Não verificado automaticamente — confirmar no PDM da câmara
Fonte: —
Turismo
Tipologias possíveis
Turismo no espaço rural — casa de campo
Encaixa em edifício existente recuperado em solo rústico; escala pequena.
Agroturismo
Exige exploração agrícola ativa associada — possível com 8.500 m².
Parque de campismo / glamping
Depende da qualificação exata e de parecer RAN para a área afetada.
Hotel rural
Escala e área de construção provavelmente acima do permitido; a confirmar no PDM.
Novo RJUE · DL 108/2026
Que caminho de licenciamento
Reconstruir a ruína sem aumentar área, cércea ou volume seria isento. Como pretendes ampliar, é ampliação e exige controlo prévio. Em solo rústico sem parâmetros detalhados confirmados, a regra é licença. Se a câmara confirmar parâmetros definidos no PDM, passa a comunicação prévia. Com RAN em parte do terreno, recomendamos PIP antes de comprar.
Decisão de licença: 20 a 45 dias conforme a operação, com deferimento tácito (DL 108/2026).
Checklist
Documentos
- ✓Caderneta predial e certidão do registo predial
- ✓Planta de localização e extratos do PDM (ordenamento e condicionantes)
- ✓Levantamento topográfico
- ✓Prova da preexistência da ruína (fotos, matriz antiga, ortofotos)
- ✓Título urbanístico a declarar na escritura
Equipa
Técnicos necessários
- ✓Arquiteto (projeto e coordenação)
- ✓Topógrafo
- ✓Engenharias de especialidade
- ✓Consultor de turismo (registo RNT)
Plano
Próximos passos e prazos indicativos
- 1
Pedir planta de localização e extratos do PDM à câmara
1–2 semanas
- 2
Submeter PIP com a proposta de ampliação
Decisão indicativa 20–45 dias
- 3
Projeto de arquitetura + especialidades
2–4 meses
- 4
Licença e início de obra (PIP válido 2 anos)
Conforme decisão
Atenção
Riscos e pontos a confirmar na câmara
- ●Sobreposição com RAN — confirmar delimitação exata.
- ●Prova da preexistência e área original da ruína.
- ●Acesso, água e saneamento — custos de infraestrutura.
- ●Parâmetros de ampliação em solo rústico no regulamento do PDM.
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